Генеральный план земельного участка: для чего нужен в строительстве и как его получить

Назначение ГПЗУ

Вам нужен план, чтобы:

• Сформируйте схематический план будущего объекта;
• Собрать подтверждение на строительство и эксплуатацию зданий;
• Нарисуйте границы местности (реальную или будущую).

Без ГПЗУ разработчик не имеет права обращаться к проектировщикам, так как план содержит информацию, необходимую для запуска проекта. Имея на руках документ, застройщик не только строит, но и ремонтирует и перестраивает здания. В документе подробно описан земельный участок, содержится информация о:

Правила составления градостроительного плана

Правила составления градостроительного плана установлены приказом 207 Министерства регионального развития. По правилам заказа в ГПКЗУ вписывается:

• Серийный номер документа;
• Информация о заявителе;
• Информация о земле (расположение, границы, размеры);
• Сведения о разработчике схемы (ФИО, занимаемая должность);
• Подпись и номер при составлении документа.

Чертеж вместо плана

ГПКЗУ также может быть представлено в виде чертежа, то есть схематического плана местности, составленного на основе данных топографической съемки, с указанием:

• Диаграмма положения;
• Границы сельскохозяйственного пояса с обозначением пограничных пунктов;
• Капитальные постройки (с номерами);
• Отъезды от границ сельскохозяйственного пояса для определения месторасположения будущих построек;
• Зональные границы расположения построек для капитального строительства по схеме;
• Площадки на полосе, где можно размещать постройки;
• Характеристики разрешенных построек (а также информация о сервитутах для функционирования территории);
• Информация о праве или запрете на использование территории;
• Критерии для строящихся зданий на этом сельскохозяйственном поясе с указанием того, для чего они предназначены, какого размера и где они расположены.

Градостроительный план может содержать другую информацию о земельном участке, которая необходима для строительства.

18 полезностей, ради которых стоит получить ГПЗУ.

Полезные свойства ГПЗУ обусловлены содержащейся в нем информацией.

Рассмотрите состав информации, включенной в LPROM, чтобы понять, в чем заключаются преимущества документа.

Обзор полезных свойств градостроительного плана земельного участка.

ГПЗУ содержит сведения о красных линиях.

Согласно градостроительному кодексу красные линии — это линии, обозначающие границы общих частей.

Местами общего пользования может свободно пользоваться неограниченное количество людей.

К зонам общего пользования относятся, в том числе, площади, улицы, проезды, набережные, прибрежные полосы общественных водоемов, площади, проспекты.

Красные линии могут быть созданы, изменены или удалены в документации по планированию площадки.

Следовательно, получение георадара позволяет вам точно знать, где проходят красные линии, если они близки к вашему участку.

Регламент выдачи

Согласно п.6 ст. 57.3 ГК РФ, самоуправление в течение 14 рабочих дней с момента получения заявления подготавливает и выдает заявителю ГПЗУ. В случае обращения в МФЦ этот документ составляется в течение максимум 30 дней (ст. 12 Федерального закона № 59 от 2 мая 2006 г).

Проектирование ГПЗУ выполняется в соответствии со следующими правовыми актами:

• Конституция РФ.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (Гражданский кодекс Российской Федерации).
• Распоряжением Президента Российской Федерации от 29.07.2012 г. 1203 от 30 ноября 1995 г.
• Федеральный закон № 131 от 6 октября 2003 г.
• Постановление Правительства Российской Федерации от 29.07.2012 г. 363 от 9 июня 2006 г.
• Федеральный закон № 152 от 27 июля 2006 г.
• ФЗ n. 59 от 2 мая 2006 г.
• Федеральный закон № 221 от 24 июля 2007 г.
• Федеральный закон № 210 от 27 июля 2010 г.
• Приказ Минрегиона России № 93 от 11 августа 2006 г.
• Приказ Минстроя РФ № 741 / пр от 25 апреля 2017 г.
• Правила землепользования и застройки в городе, где земельный участок прописан, а также Устав городского округа и постановление городской администрации.

Ссылка! Готовый ГПЗУ составлен в 3-х экземплярах. При этом 2 экземпляра выдаются заявителю, а третий направляется в орган, уполномоченный регистрировать данный документ (Приложение к приказу Минрегиона № 93 от 11 августа 2006 г).

Чем отличается от чертежа?

В городском плане обязательно указывается ссылка на проект, разработанный на топографической основе. Последний документ нужен для отражения различных требований и задач, которые ставятся при подготовке ГПЗУ.

На чертеже, в частности, указаны объекты строительства пронумерованной столицы, полиграфический макет и т.д.

ГПЗУ подскажет наличие на участке сетей инженерно-технического обеспечения.

Согласно пункту 13 пункта 3 статьи 57.3 ГК РФ ГПЗУ указывает:

• объекты капитального строительства,
• инженерные сети, которые лежат в границах местности.

Как правило, наличие на участке объекта капитального строительства можно определить визуально. Такие объекты видны.

Инженерные сети сложнее, потому что сети могут работать под землей.

Понимание того, что закопано на участке, может избавить вас от множества хлопот во время строительства.

С другой стороны. Наличие на участке сетей позволяет решить проблему с подачей в дом ресурсов (тепло, вода).

В любом случае желательно иметь LPROM для прояснения вопроса о наличии или отсутствии сетей.

Какие нужны документы для получения плана ГПЗУ?

Для получения градостроительного плана земельного участка собирается перечень документов. Физические лица предоставляют:

• Закон о праве владения земельным участком;
• Кадастровый паспорт;
• Копия аграрного обследования;
• Копия вашего удостоверения личности.

Если заявитель является юридическим лицом, перечень документов, кроме основных, в отношении физических лиц следующий:

• Заверенные ксерокопии документов, подтверждающих право владения имуществом и объектами на территории;
• Фотокопии документов, подтверждающих разрешение на владение недвижимостью;
• Соглашения с организациями, работающими в регионе (оригиналы и копии);
• Заверенные фотокопии устава организации;
• Копия свидетельства о регистрации юридического лица.

Также может пригодиться акт согласования границ земельного участка (оформленный в 2019 году, согласно действующему законодательству).

Заявление

Типичным является анкета на получение городского плана. Указывается, кем и кому было отправлено ходатайство. (ФИО, номер телефона и адрес проживания). Указывает данные о сельскохозяйственных угодьях, местонахождении, кадастровом номере. Критерии строительства зданий, приложений. Дата и подпись заявителя

Где получить?

Градостроительный план составляет Городское архитектурно-строительное управление. Для получения плана города застройщик подает заявку (заявку). Платить за это не нужно.

Срок рассмотрения заявки на выдачу городского плана — четыре недели со дня подачи. Схема выдается на землю в черте города и за его пределами. Перед подачей заявки необходимо убедиться, что участок зарегистрирован в земельной книге.

Как получить градостроительный план земельного участка бесплатно?

План зонирования земли формируется и выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Поэтому для получения ГПЗУ нужно обратиться в местную администрацию, на территории которой находится участок.

Заявку можно отправить прямо в администрацию.

Кроме того, допускается подача заявки в виде электронного документа, подписанного электронной подписью, или через МФЦ.

Получение ГПЗУ прольет свет на наличие или отсутствие ограничений в использовании участка.

Например, расположение площадки в санитарно-защитной зоне источников питьевого и хозяйственно-питьевого водоснабжения делает площадку ограниченной для обращения.

Ограниченный оборот исключает возможность владения землей.

Отсюда можно сделать следующий вывод.

Если земельный участок под строительство ИЖС сдан в аренду и находится в указанном районе, то в выкупе земли после постройки дома может быть отказано.

Поэтому перед началом строительства важно получить ГПЗУ, чтобы исключить риски, связанные с наличием ограничений.

на схеме ГПЗУ отступы выделены вдоль всей границы участка.

Как правило, размер отступа от границы участка составляет 3 метра.

Однако необходимо понимать, что 3 метра — это средняя, ​​часто встречающаяся величина вмятин.

В некоторых случаях он может быть выше.

Например, отступ от границы текстуры с красной линией может составлять 5 метров.

Поэтому, чтобы не запутаться с габаритами отдачи от границы участка, приобретите градостроительный план.

Границы публичных сервитутов включают в ГПЗУ.

Сервитут — это право ограниченного использования чужой земли.

Если сервитут установлен в отношении вашего сайта, это означает, что кто-то другой, кроме вас, имеет право использовать этот сайт.

Общественный сервитут не может быть установлен произвольно. Для этого нужны определенные условия и случаи.

Наличие на участке общественного сервитута — не самое распространенное явление.

Однако получение GPRG избавляет от сюрпризов, связанных с общественным сервитутом.

Состав градостроительного плана земельного участка

В состав городского плана входит следующая информация

• о границах земельного участка и о кадастровом номере (при наличии);
• на вылетах от границ земельного участка, в пределах которого допускается строительство.

Например, в Подмосковье минимальная доходность составляет 3 м, а в Новой Москве, за исключением Троицка и Щербинки, минимальной доходности нет. Но не следует отменять действующие акты, документы, постановления, установленные органами местного самоуправления.

• об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования;
• об ограничениях землепользования;
• о границах участков с особыми условиями использования территорий, если земля полностью или частично находится в границах этих участков;
• по предельным параметрам разрешенного строительства. К ним относятся количество этажей, максимальная высота зданий, максимальный процент застройки.

Внимание, для каждого района максимальный процент застройки разный.

Например, в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Подольского городского округа застройка земель, предназначенных для строительства ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, не должна превышать 40% общей площади место.

• на грани государственной кабалы;
• о наличии или отсутствии объектов культурного наследия в границах земельного участка;
• на красных линиях, например на линиях, обозначающих границы общих территорий (улиц, проспектов, площадей) и (или) границы территорий, занятых линейными объектами.

Существует более 9 видов зон с особыми условиями использования территорий:

• зоны безопасности,
• зоны охраны здоровья,
• зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (объектов культурного наследия),
• области защиты объектов культурного наследия,
• зоны затопления, затопление,
• водоохранные зоны,
• санитарно-защитные зоны источников питьевого и хозяйственно-питьевого водоснабжения,
• территория аэропорта,
• площади охраняемых объектов,
• другие области.

Расположение сайта в любом районе с особыми условиями использования накладывает ограничения на использование сайта.

Характер и степень ограничений для каждой зоны будут отличаться.

Связь с другой документацией

Перед оформлением ГПЗУ заявителю необходимо заранее подготовить следующую техническую документацию:

• Топографический план. Перед началом разработки проводится топографическая съемка местности, информация о которой заносится в ГПЗУ.
• Ситуационный план — составляется, если топографическая съемка проводится с высоты. Этот документ устанавливает границы участка и прилегающих к нему объектов.
• Проект обследования территории. В этом документе фиксируется информация об установленных границах сайта.
• Особые технические условия (СТУ).
• Земельный кадастровый паспорт (в виде выписки из ЕГРН).

После заполнения всей вышеуказанной документации собственник (собственник) земельного участка должен обратиться в соответствующие органы для получения ГПЗУ.

Нужен ли ГПЗУ для получения разрешения на строительство в 2022

Несмотря на то, что ГПЗУ 2022 года как официальный документ не требуется для начала строительства частного дома, его значимость достаточно высока.

Возьмем пример

Женщина покупает землю в Подмосковье, чтобы построить в будущем жилой дом. На этапе покупки не задумывался о том, что на сайте могут быть всевозможные ограничения. Когда пришло время строить собственный дом, жительница Подмосковья заказала градостроительный план участка. Согласно плану, земля попадает одновременно в несколько охранных зон, и только около 10% земли можно использовать для строительства зданий. Оказывается, он приобрел землю, значительную часть которой запрещено строительство.

Законодательное регулирование

Понятие, содержание, назначение и форма ГПЗУ в России регулируются законодательством Российской Федерации о зонировании, в том числе:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации,
• Приказ Минстроя РФ № 400 / пр (2016), который утверждает его форму,
• Постановление облсовета п. 269/15 (2015), который регулирует государственную службу по подготовке, утверждению и выдаче ГПЗУ как отдельного документа.

Стоимость

Согласно п.6 ст. 57.3 ГК РФ ГПЗУ выдается бесплатно, то есть без взимания госпошлины. Этот документ оформляется в виде бумажной декларации или электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью. Последний документ оформляется, если он указывается отдельно в заявлении на выдачу ГПЗУ.

Вышеперечисленные сведения это только часть полезной информации содержащейся в ГПЗУ.

В пункте 3 статьи 57 (3) Гражданского кодекса перечислена информация, содержащаяся в ГПЗУ.

Самую полезную, на мой взгляд, информацию мы рассмотрели выше.

В указанной статье кода вы найдете другую ценную информацию, содержащуюся в ГПЗУ.

Перейдем к вопросу получения ГПЗУ.

Таким образом, сведения ГПЗУ о предельных размерах земельных участков подскажут возможность раздела участка или увеличения его площади.

Однако при строительстве более ценной является информация ГПЗУ о максимальной этажности (высоте) здания и максимальном проценте застройки.

Установленные в ГПЗУ максимальная высота и этажность помогут избежать перерегулирования при строительстве на участке.

Другими словами, зная максимальные размеры высоты построек, можно избежать проблем с проектированием построенных на участке объектов.

Где взять ГПЗУ и кто его выдает?

Согласно п. 5 ст. 57.3 ГК РФ ГПЗУ оформляется в местном самоуправлении по месту нахождения соответствующего земельного участка. Заявление на получение ГПЗУ необходимо отправить в один из следующих органов:

• в отдел градостроительства и архитектуры администрации района;
• в градостроительный отдел (канцелярию) городской администрации;
• в МФЦ.

Кроме того, вы можете подать заявку в МФЦ либо при личном посещении этого учреждения, либо по почте.

Видео: Все о градостроительном плане

Образец заявления на получение ГПЗУ.

Законодательство не устанавливает форму или шаблон для приложения GPR.

По этой причине заявку можно подать в любой форме.

Вы можете использовать мой образец приложения.

По этому образцу вопроса администрация без проблем выдала градостроительный план участка.

_____________________________

_____________________________

из

ИМЯ И ФАМИЛИЯ _______________________

кем выдан паспорт ________________

«___» _________ 20__ г., код отдела ___-___,

зарегистрированный / резидент:

______________________________

телефон: __________________________

«____» _________ 20__г

Отказ в предоставлении услуги: причины и дальнейшие действия

Причины отказа в предоставлении услуг по регистрации ГПЗУ могут быть следующими:

• заявление подано лицом, не являющимся собственником земельного участка;
• документы не заверены и не распечатаны надлежащим образом или не имеют подписей сторон;
• вид разрешенного использования земельного участка не соответствует действующему городскому зонированию территории, утвержденному отдельным постановлением городской Думы;
• Имя заявителя или адрес его регистрации указаны не полностью или с ошибками.

В административном порядке заявитель имеет право обжаловать письменный отказ в выдаче ГПЗУ. Для этого вам необходимо подать отдельную заявку в соответствующие органы лично или по электронной почте.

Однако вы можете обжаловать письменный отказ местного самоуправления в выдаче ГПЗУ только по следующим причинам:

1. Если компетентный орган получил незаконный официальный отказ в приеме необходимой документации.
2. От заявителя требовалось предоставить документы, не установленные Гражданским кодексом Российской Федерации и иными правовыми актами.
3. Для регистрации ГПЗУ заявителю необходимо оплатить госпошлину.
4. Ошибки в ГПЗУ допустили соответствующие органы местного самоуправления. При этом госслужащие этого учреждения отказываются их исправлять.
5. Были нарушены установленные законом сроки рассмотрения заявки.

Срок рассмотрения официальной жалобы — 15 дней. Если поданная жалоба будет удовлетворена, заявитель получит в руки ГПЗУ. В случае отклонения жалобы землевладелец имеет право обратиться в суд.

Как получить в МФЦ или заказать через сайт Госуслуг?

При поступлении ГПЗУ в МФЦ собственник (собственник) ИЖС должен выполнить следующие действия:

1. Подготовьте необходимую документацию.
2. Заказать топографическую съемку земельного участка.
3. Обратитесь в МФЦ.
4. Заполните письменное заявление на получение ГПЗУ. Кроме того, в этом документе необходимо указать такую ​​категорию землепользования — «Для строительства индивидуального жилья».
5. Подготовьте план города в свои руки.

Разница между получением градостроительного плана в МФЦ для участков частной застройки и для строительства индивидуального жилья заключается в том, что в первом случае в заявке должна быть зарегистрирована другая категория землепользования. В аналогичной ситуации в отношении частной приусадебной земли указывается следующее предложение: «в целях сохранения своей подсобной земли и последующего строительства на ней жилых домов».

В случае оформления ГПЗУ через сайт госуслуг необходимо выполнить следующие действия:

1. Зайдите на сайт Госуслуг, авторизуйтесь и перейдите в раздел «Категории услуг» — «Получение градостроительного плана земельного участка».
2. Выберите «Электронная услуга».
3. Заполните заявку.
4. Приложите электронные копии необходимых документов.
5. Задайте вопрос.

Уведомление о наличии ГПЗУ поступит в личный кабинет на сайте госуслуг.

ГПЗУ содержит предельные параметры разрешенного строительства.

Среди параметров разрешенного строительства следует выделить:

• минимальные отступы от границ местности,
• ограничивать размеры (минимальные, максимальные) земельных участков, в том числе их площадь,
• максимальная этажность или максимальная высота зданий, строений, сооружений,
• максимальный процент застройки в границах земельного участка.

Мы уже учли минимальные отступы от границ сайта выше, поэтому повторяться не будем.

Срок на подготовку и выдачу градостроительного плана составляет 14 рабочих дней.

С момента получения заявки у чиновников есть четырнадцать рабочих дней для выдачи поэтажного плана.

Другими словами, примерно через 3 недели вы должны получить план застройки участка.

Связь ГПЗУ с другой технической документацией

Градостроительный план является основой технической документации, которая оформляется при строительстве завода. Есть список ссылок, которые вам нужно получить для разработки СППЗУ. Вы можете приступить к составлению плана после того, как будут готовы следующие документы:

• Выписка из ЕГРН — содержит кадастровые данные и общие сведения об объекте, свидетельство заменяет кадастровый паспорт земельного участка;

• Топографическая карта местности — перед началом строительных работ проводится топографическая съемка территории, на основании которой составляется участок участка (в основном для юридических лиц);

• Ситуационный план — так называемый обобщенный план, на котором указываются границы участка и соседних участков;

• СТУ (особые технические условия) — нормы и правила строительства применительно к конкретному объекту;
• Проект землеустройства: документ устанавливает и согласовывает точные границы отвода. Проведение землеустройства позволит избежать конфликтов с соседними землевладельцами.

После регистрации вышеуказанных сертификатов владелец сайта может обратиться к специалистам по изготовлению ГПЗУ.

Чтобы избежать ошибок при проектировании сооружения и получить разрешение на строительство, лучше доверить подготовку градостроительного плана профессионалам. Кадастровые инженеры Geomer Group специализируются на проектировании ГПЗУ и сопутствующей технической документации.

Как получить документ самостоятельно?

Сегодня ГПЗУ можно получить физическим и юридическим лицам, обратившись в сервис «Одно окно» или через портал госуслуг, при наличии у заявителя подтвержденного аккаунта и электронной подписи.

Заявитель может быть как собственником земельного участка, так и его доверенным лицом на основании доверенности.

Чаще всего в ведомстве отказывают в предоставлении генерального плана из-за неправильно оформленного или неполного пакета необходимых документов:

• Заявление на выдачу плана.
• Паспорт или доверенность собственника (для индивидуальных участков под застройку).
• Регистрационные документы (для юридических лиц).
• Правоустанавливающие документы на землю и объект капитального строительства.
• Технические паспорта объектов, расположенных на территории, или справка органа, осуществляющего государственный кадастровый учет объектов недвижимости, подтверждающие отсутствие построек на территории.
• Информация о границах земельного участка, координаты точек поворота — выписка из государственного кадастра недвижимого имущества (формы КВ.1 — КВ.6); материалы землеустройства или землеустройства, план землеустройства.
• Топографическая съемка с фиксацией всех коммуникаций, находящихся на территории, в том числе недр.
• Технические условия на подключение объекта капитального строительства к инженерным сетям для реконструкции и строительства сооружений.
• Условия сохранения объектов культурного наследия Управления по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если такие объекты находятся в границах территории или в непосредственной близости от них.
• Земельный кадастровый паспорт.
• Схема организации территориальной планировки с обозначением места расположения строительного объекта.

Срок изготовления ГПЗУ от 14 до 30 рабочих дней.
Срок действия ГПЗУ — 3 года.

Что даёт знание видов разрешенного использования участка?

Первый. Знание видов разрешенного использования исключает ошибку строительства на месте несоответствующего объекта.

Неправильно построенное здание получит статус несанкционированного и подлежит сносу.

В соответствии с. Понимание правил изменения разрешенных видов использования может улучшить использование сайта.

Например, вы можете поменять одно основное использование на другое.

Или вы можете добавить к основному разрешенный вспомогательный тип использования сайта.

Таким образом, в этой части ГПЗУ расширяет представление о дальнейших возможностях землепользования. Многие помещики об этом даже не думают.

Содержащийся в ГПЗУ максимальный процент застройки, поможет во время остановиться от безудержной застройки участка.

Максимальный процент строительства — это отношение общей площади земли, которая может быть застроена, к общей площади земли.

Проще говоря, площадь всех зданий, которые они занимают на земле, не должна превышать максимальный процент застройки.

Ограничения использования земельного участка должны содержаться в ГПЗУ.

Трудно переоценить важность информации о возможных ограничениях использования сайта.

Как правило, ограничения на использование сайта возникают, когда сайт полностью или частично находится в границах зон с особыми условиями использования.

Какую информацию содержит?

Согласно приказу Минстроя РФ № 741 / пр от 25 апреля 2017 года в ГПЗУ указывается следующая информация:

• Номер документа.
• Полное имя физического лица или реквизиты и имя запрашивающего юридического лица.
• Адрес земельного участка и его общая площадь (в квадратных метрах или в гектарах).
• Имя и должность должностного лица и название компетентного органа.
• Рисунок разработан на топографической основе.
• Вид разрешенного использования земельного участка (ст. 37 ГК РФ).
• Ограничьте размер сайта.
• Информация о различных объектах культурного наследия, если они возведены на участке.
• Границы ареалов действия различных общественных сервитутов установлены ст. 23 ТК РФ.
• Название микрорайона (микрорайона, района), в котором зарегистрирован земельный участок.
• Информация о действующих технических условиях на подключение одного или нескольких объектов капитального строительства к различным инженерным сетям и коммуникациям.
• Подробная информация о различных нормативных актах, устанавливающих некоторые юридические требования по благоустройству территории.
• Насчет красных линий. Это границы участков, на которых они расположены:
  • электрические линии;
  • трубопроводы;
  • автомагистрали;
  • железнодорожные пути и другие подобные сооружения.
• Дата регистрации документа.
• Личная подпись куратора.

Кроме того, если земельный участок находится на территории, для которой проект землеустройства еще не утвержден официально, в ГПЗУ указывается следующее предложение: «Проект землеустройства не утвержден».

Пятно застройки на земельном участке

Когда у вас есть план города, первое, на что следует обратить внимание, — это «точка строительства». Точка строительства — это место, где разрешается возведение конструкций, зданий и сооружений.
На плоскости эта область выделена штриховкой. На этой территории можно построить жилой дом, который не будет подвергаться ограничениям и обременениям. Учитывая это при планировании и строительстве, в будущем вы избежите трудностей с регистрацией недвижимости в земельной книге.

Чем полезна информация о предельных размерах участка?

Сравнивая размер вашего пакета с минимальным ограничением размера в GPR, вы оцените возможность разделения пакета.

Например.

Ваш участок 14 соток. Минимальный максимальный размер участков — 5 соток.

Следовательно, есть законная возможность раздела участка на 2 без нарушения минимального размера 5 соток.

Второй пример.

Ваш участок 14 соток в районе. Максимальный размер участков 18 соток.

Из этого следует, что если вокруг участка есть свободная земля, ее можно увеличить максимум до 18 соток.

Такое увеличение площади называется вырубкой или переделом земель.